Quando se está prestes a firmar um contrato de locação comercial, surge o seguinte questionamento, existiria algum prazo limite para a renovação da locação?
Segundo entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça “STJ”, em julgamento recente, por meio do Recurso Especial n.º 1.971.600, foi firmado o entendimento de que o prazo máximo para renovação de contrato de locação comercial é de 5 (cinco) anos.
Em síntese, na origem, o caso em tela adveio de uma ação renovatória promovida por uma empresa do varejo em face de uma locadora, na qual postulava a renovação do contrato de locação por um período de 10 (dez) anos, prazo que estava estabelecido no contrato.
Considerando que a tese defendida pela empresa locatária foi acolhida em primeira instância e, posteriormente, mantida pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro “TJ/RJ”, uma vez que o entendimento era de que as partes poderiam definir livremente o prazo da renovação a constar no contrato de locação comercial, houve recurso por parte da locadora para o STJ, sob a alegação de que a Lei 8.245/91 estabelece o prazo limite de 5 (cinco) anos para a renovação.
A Ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso no STJ, ao defender o prazo limite de 5 (cinco) anos, afirmou que a renovação do contrato de locação comercial por prazos maiores poderia acabar contrariando a própria finalidade do instituto, tendo em vista as mudanças da conjuntura econômica que podem ocorrer num longo período, além de outros fatores que podem influenciar a decisão das partes.
Ademais, há de se ressaltar que, se por um lado estabelecer um limite de prazo máximo para a renovação garante os direitos do locatário de proteger o seu ponto comercial, por outro lado, favorece o locador impedindo que o contrato se eternize no tempo, o que poderia restringir os seus direitos de propriedade.
Conforme preceitua o artigo 51 da Lei nº. 8.245/1991 (Lei de Locações), é possibilitado ao locatário o direito de renovação do contrato de locação comercial por “igual prazo”, desde que a) o contrato tenho sido celebrado por escrito e com prazo determinado; b) que o prazo mínimo do contrato a renovar seja de cinco anos; c) que o locatário esteja explorando seu comércio no mesmo ramo, pelo prazo mínimo de 3 (três anos).
Embora a expressão por “igual prazo” tenha demandado muitas discussões nos Tribunais Superiores, a jurisprudência do STJ vem sedimentando entendimento que esse prazo deve ser limitado ao período de 5 (cinco) anos.
Sendo assim, por meio do resultado deste julgamento, conclui-se que mesmo que o contrato tenha prazo de renovação superior a 5 (cinco) anos, tal ajuste, caso discutido, não terá prevalência, aplicando-se a regra legal.
O Núcleo de Direito Empresarial da Ody e Keller fica à disposição para dirimir eventuais dúvidas sobre o assunto.
Fernando Maico Silveira Müller
Advogado - OAB / RS 109.027