Adjudicação compulsória: regularização da titularidade de imóveis pelas vias judicial e extrajudicial
- Eduarda Barth da Rosa
- há 5 dias
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A regularização da titularidade de imóveis é um ponto sensível para empresas, empresários e investidores em geral. Não é raro que a compra de um imóvel seja integralmente cumprida, com pagamento do preço e posse do bem, mas permaneça pendente a outorga da escritura pública definitiva, impedindo o registro da propriedade.
Nessas situações, a adjudicação compulsória se apresenta como um instrumento jurídico importante para viabilizar a aquisição e o registro da propriedade do imóvel, hoje possível tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial.
Tradicionalmente, a adjudicação compulsória ocorria por meio de ação judicial, utilizada quando o comprador cumpre suas obrigações contratuais e o vendedor não outorga a escritura definitiva. Nesses casos, o Poder Judiciário supre a manifestação de vontade do vendedor, permitindo o registro do imóvel em nome do adquirente.
Contudo, a partir da Lei nº. 14.382/2022, passou a ser admitida também a adjudicação compulsória extrajudicial, realizada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis onde o bem está registrado, desde que preenchidos os requisitos legais. Essa alternativa tende a ser mais célere e menos onerosa, contribuindo para a desjudicialização.
Embora seja mais frequentemente associada ao comprador, a adjudicação compulsória também pode ser requerida pelo vendedor, quando comprovado o cumprimento das obrigações pelo adquirente e a necessidade de regularizar a titularidade do imóvel. Nesses casos, o objetivo é superar entraves formais e encerrar pendências registrais.
Tanto na via judicial quanto na extrajudicial, não é exigido o registro prévio do contrato de promessa de compra e venda. O ponto central é a comprovação do negócio jurídico e do efetivo cumprimento das obrigações assumidas, especialmente o pagamento do preço.
Na prática, a adjudicação compulsória possibilita:
a regularização da propriedade de imóveis adquiridos, mas não registrados;
a superação de entraves registrais que impedem a plena disposição do bem;
a redução de insegurança jurídica em negociações futuras envolvendo o imóvel;
a organização do patrimônio imobiliário, permitindo sua livre circulação no mercado.
A escolha entre a via judicial ou extrajudicial dependerá da análise do caso concreto, da documentação disponível e da existência – ou não – de controvérsia entre as partes envolvidas.
Por isso, a avaliação jurídica prévia é essencial para definir a melhor estratégia de regularização, evitando entraves futuros e assegurando a aquisição da propriedade e a regularização registral.
O Núcleo de Direito Empresarial Consultivo está à disposição para orientar na análise de viabilidade e na condução segura dos procedimentos de adjudicação compulsória.
Eduarda Barth da Rosa
Advogada - OAB/RS 133.692