Responsabilidade civil no setor imobiliário: o dever de diligência do corretor de imóveis

As transações imobiliárias, especialmente em mercados aquecidos e de alta valorização, como Gramado, Canela, Balneário Camboriú, Rio de Janeiro e São Paulo, são comumente intermediadas por corretores de imóveis.

No Brasil, a profissão de corretor de imóveis é regulamentada pela Lei nº. 6.530/1978, a qual estabelece as condições para o exercício da atividade e os direitos e obrigações atinentes.

Da regulamentação citada, destaca-se que para o exercício da profissão é necessário:

• ter concluído um curso técnico ou superior de Técnico em Transações Imobiliárias ou de Gestão Imobiliária;

• estar registrado no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI), que é o órgão fiscalizador da profissão; e,

• atuar com diligência e prudência, garantindo a segurança jurídica e transparência nas negociações.

  
  

O corretor de imóveis deve observar a legislação que regulamenta sua profissão, dentre as quais se destacam, o Código de Ética, as resoluções do Conselho Federal e Estadual e especialmente o Código Civil.

Nesse sentido, o Código Civil prevê regras para o contrato de corretagem nos artigos 722 a 729, dos quais merece destaque o artigo 723, que obriga o corretor a atuar com diligência, prudência e transparência, fornecendo informações completas sobre o andamento e os riscos do negócio, sob pena de ser responsabilizado por prejuízos causados ao seu cliente.

Uma das formas mais utilizadas é a elaboração de um contrato escrito, o qual pode ser definido como um documento, que estabelece obrigações e direitos de cada parte envolvida, regulamentando o compromisso em relação ao que estão negociando de forma clara e precisa. Ou seja, é uma manifestação livre do acordo de vontades colocada em um papel (ou tela).

Apesar de não existir a obrigação legal de formalizar todo e qualquer negócio jurídico, visto que para alguns casos considera-se válido o negócio realizado via contrato verbal, o qual é negociado e finalizado “de boca” entre as partes, para inúmeros negócios, especialmente os empresariais e imobiliários, é essencial a formalização através de um contrato escrito.

Além das obrigações do corretor, a legislação também resguarda seus direitos, ao estabelecer as regras gerais de exclusividade e remuneração (comissão). Embora estejam previstas na lei, é importante que o corretor tenha em contrato as regras específicas de cada corretagem prestada.

Alguns exemplos de falhas que, se comprovadas, podem gerar responsabilização do corretor de imóveis:

• não verificar ou informar problemas na documentação do imóvel que possam impedir a concretização do negócio ou venham a torná-lo nulo, como a averbação de penhora na matrícula do imóvel, proprietário registrado não condiz com o quem está assinando o contrato, etc; e,

• não verificar ou informar fatores relevantes, como riscos financeiros ou jurídicos que possam influenciar a decisão do cliente ou a tornar o negócio nulo no futuro, como existência de ações judiciais contra o proprietário do imóvel; existência de débitos fiscais, especialmente o de IPTU, etc.

  
  

Diante desses exemplos de casos de possível responsabilização do corretor, a realização de Due Diligence se destaca como uma importante ferramenta para mitigar esses riscos, ao garantir uma análise criteriosa da documentação e dos aspectos legais do imóvel. Essa prática não apenas protege o profissional contra eventuais demandas, mas também reduz significativamente os riscos para os negócios de seus clientes, promovendo maior segurança e transparência em todas as etapas da transação.

Por fim, observa-se que a responsabilidade civil do corretor de imóveis não é presumida, ou seja, precisa ser devidamente comprovada para que o profissional seja obrigado a reparar eventuais danos causados a seu cliente.

O núcleo Empresarial Consultivo da Ody Keller Advogados coloca-se à disposição para eventuais esclarecimentos.

Pedro Corrêa Júnior Advogado - OAB / RS 125.371 pedro.correa@odykeller.com.br