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  • Foto do escritorPedro Corrêa Júnior

Tribunal de Justiça de Santa Catarina confirma legalidade do termo de reserva de unidades antes do registro da incorporação

O Ministério Público de Santa Cataria (“MPSC”) ingressou com uma ação civil pública em face de uma incorporadora que, segundo alega, estaria promovendo a divulgação e “venda” de unidades autônomas de forma ilegal, sem o devido registro da incorporação imobiliária do empreendimento, no Município de Balneário Camboriú.


Em sede preliminar, o juízo de 1ª instância deferiu o pedido de tutela antecipada do MPSC, para determinar que a incorporadora: i) cessasse com a realização de qualquer espécie de publicidade e comercialização da unidades do dito empreendimento; ii) excluísse todas as veiculações de propagandas, postagens e anúncios já existentes; iii) fixasse placa no local do empreendimento com a informação de que não possuía incorporação imobiliária e, portanto, estaria vedada a comercialização das unidades; iv) promovesse em 90 dias o registro da incorporação imobiliária; bem como fixou multa de R$ 100.000,00 em caso de descumprimento de qualquer dos pontos acima.


A incorporadora apresentou recurso contra a referida decisão, alegando, em síntese, que não havia qualquer ilegalidade nas divulgações e negócios pactuados, visto que não estava vendendo as unidades, mas sim negociando sua reserva para futura compra e venda.


O recurso reformou a decisão liminar quase completamente, ao ponto que manteve apenas a obrigação de a incorporadora em realizar o registro da incorporação imobiliária em 90 dias. 


Da decisão, disponibilizada em 14/06/2024, destacam-se os seguintes entendimentos:


  • A negociação da reserva das unidades sem o registro da incorporação imobiliária é legal, visto que a Lei nº. 4.591/64 (art. 32) veda expressamente apenas a alienação ou oneração;

  • O termo de reserva ou outro contrato atípico que vier a formalizar a negociação não tem capacidade de efetuar a transferência da propriedade imobiliária, devendo conter a informação de que a incorporação imobiliária ainda não foi registrada e, quando for, o negócio deverá ser concretizado através de compromisso de compra e venda;


Portanto, tem-se um importante precedente permitindo a negociação e reserva das unidades autônomas futuras antes mesmo do registro da incorporação imobiliária, desde que não caracterize uma venda ou oneração, razão pela qual os instrumentos das negociações envolvendo essas unidades devem ser elaborados com os cuidados apontados acima.


O processo está em andamento sob o nº. 5014973-11.2023.8.24.0005, na Vara da Fazenda Pública da Comarca de Balneário Camboriú, SC, e mais informações podem ser obtidas no site do Tribunal de Justiça de Santa Catarina.


O núcleo Empresarial Consultivo da Ody Keller Advogados coloca-se à disposição para eventuais esclarecimentos.

Contador Antonio Osnei Souza


Pedro Corrêa Júnior Advogado - OAB / RS 125.371 pedro.correa@odykeller.com.br

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