STJ esclarece os efeitos da compra e venda de imóveis com alienação fiduciária e hipoteca registradas na matrícula

É comum que construtoras obtenham financiamento junto a instituições financeiras para viabilizar a construção de empreendimentos imobiliários. Como garantia dessas operações, os imóveis que formam o empreendimento podem ser gravados com hipoteca ou alienação fiduciária. O problema surge quando uma dessas unidades é vendida, gerando dúvidas sobre qual direito deve prevalecer: o do adquirente da unidade ou o da instituição financeira credora.

A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e a instituição financeira, antes ou depois da celebração do contrato de promessa de compra e venda, não produz efeitos contra o comprador do imóvel. Em outras palavras, quem adquiriu e pagou regularmente pelo imóvel não pode ser prejudicado por uma hipoteca constituída pela construtora.

Entretanto, esse entendimento foi construído para hipóteses de hipoteca. Na alienação fiduciária, a questão é diferente, pois a propriedade do imóvel permanece em nome da instituição financeira até a quitação integral da dívida.

Nesse sentido, em 19/05/2026, a 4ª Turma do STJ, ao julgar o Recurso Especial n.º 1.483.058, de relatoria do Ministro João Otávio de Noronha, reafirmou que a Súmula 308 não pode ser aplicada, por analogia, aos contratos de alienação fiduciária. Segundo o colegiado, a alienação fiduciária possui disciplina própria, prevista na Lei nº 9.514/1997 e tratamento jurídico distinto da hipoteca.

O caso envolveu uma consumidora que adquiriu um apartamento de uma construtora e quitou integralmente o valor contratado. Contudo, ao tentar transferir o imóvel perante o registro de imóveis, verificou a existência de uma alienação fiduciária em favor da instituição financeira que havia financiado a construção do empreendimento. O tribunal de origem havia determinado o cancelamento dessa garantia com fundamento na Súmula 308.

Ao analisar o recurso, o Ministro João Otávio de Noronha destacou que a Súmula 308 foi editada para situações envolvendo hipoteca e não pode ser estendida à alienação fiduciária. Isso porque, nessa modalidade de garantia, a propriedade do imóvel permanece com o credor fiduciário até a quitação da dívida, de modo que um contrato de compra e venda celebrado sem a anuência da instituição financeira não pode afastar uma garantia regularmente constituída.

Embora o recente entendimento do STJ represente importante precedente sobre a matéria, os tribunais estaduais ainda podem adotar posicionamentos distintos. Exemplo disso é a Apelação Cível n.º 5199755-81.2025.8.21.0001, julgada pela 19ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, em 25/06/2026, de relatoria da Desembargadora Fabiana Zilles, na qual se reconheceu, por analogia, a aplicação da Súmula 308 aos contratos de alienação fiduciária, privilegiando a proteção do adquirente de boa-fé que havia quitado integralmente o imóvel antes da constituição do gravame.

Neste cenário, em que pese a existência de entendimentos divergentes nos tribunais estaduais, o precedente firmado pelo STJ fortalece a segurança jurídica das operações de financiamento imobiliário ao reafirmar que hipoteca e alienação fiduciária possuem regimes jurídicos distintos, não sendo possível aplicar o entendimento sumulado a ambas as modalidades de garantia. A matéria permanece controvertida e em evolução, razão pela qual poderá continuar sendo objeto de novos embates judiciais.

O Núcleo Empresarial da Ody Keller Advogados permanece à disposição para prestar assessoria jurídica em demandas envolvendo direito imobiliário, contratos e garantias reais.

Fernando Maico Silveira Müller

Advogado - OAB / RS 109.027

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