STJ decide que vendedor pode responder por dívida do imóvel após a posse pelo comprador
- Eduarda Barth da Rosa
- há 12 minutos
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Em decisão proferida em maio deste ano, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou a possibilidade de o vendedor de imóvel ser responsabilizado por dívidas condominiais vencidas após a imissão do comprador na posse, nos casos em que o contrato não tenha sido registrado em cartório.
Entenda o caso:
O caso analisado pelo STJ se tratava de uma ação de cobrança ajuizada por condomínio contra um casal, visando a cobrança de quotas condominiais vencidas entre novembro de 1987 e abril de 1996. O imóvel em questão era de propriedade de uma companhia de habitação popular, que em 1985 firmou contrato de promessa de compra e venda com o casal. No entanto, como o contrato não foi levado a registro, a companhia permaneceu como proprietária registral do bem.
A ação foi julgada procedente, condenando o casal ao pagamento do débito. No entanto, diante da ausência de êxito na execução, o condomínio requereu a penhora do próprio imóvel gerador da dívida, de titularidade da companhia, a qual não participou do processo na fase de conhecimento.
A companhia, então, opôs embargos de terceiros, requerendo o cancelamento da penhora. Com o indeferimento do pedido, interpôs recurso ao STJ, sustentando sua ilegitimidade passiva na execução e pleiteando o reconhecimento da responsabilidade exclusiva dos compradores pelas obrigações condominiais.
A decisão:
A decisão adota uma interpretação que respeita a natureza propter rem das obrigações condominiais, ou seja, as obrigações ficam relacionadas ao próprio imóvel que as geraram, e mantém alinhamento com o entendimento firmado no Tema 886 do STJ, com ressalvas quanto à sua aplicação automática.
A Ministra Isabel Gallotti, relatora do recurso, destacou que, embora o Tema 886 do STJ estabeleça que o conhecimento do condomínio sobre a posse pelo comprador afasta a legitimidade do vendedor, essa tese não aborda diretamente o caráter propter rem das dívidas condominiais.
Ainda, sustentou que obrigações com natureza propter rem, como taxas condominiais, não são passíveis de extinção por ato de vontade das partes contratantes, “pois a fonte da obrigação é o próprio direito real sobre a coisa.”
Desta forma, a conclusão do julgamento foi no sentido de que o condomínio, como credor de uma obrigação relacionada ao próprio imóvel, não pode ficar submetido à livre estipulação contratual de terceiros, razão pela qual, a companhia titular do direito real sobre o imóvel permanece responsável pela dívida, devendo garantir o pagamento da obrigação com o próprio imóvel que gerou o débito.
Recomendações:
Diante do teor da decisão, reforça-se a imprescindibilidade de contratos de compra e venda bem formulados e adoção dos procedimentos recomendáveis para a aquisição de imóveis, de modo a assegurar a proteção recíproca das partes envolvidas.
É recomendável que o instrumento contenha cláusulas claras e expressas acerca da data de imissão na posse, da transferência das responsabilidades relativas ao imóvel - como, exemplificativamente, as tributárias, ambientais e cíveis – e da definição de mecanismos de compensação, caso uma das partes venha a ser indevidamente responsabilizada por obrigações que, de acordo com a estipulação contratual, não lhe sejam atribuíveis, bem como da obrigação de outorga de escritura, necessária para a efetiva transferência da propriedade.
Nesse sentido, recomenda-se a previsão de cláusulas que prevejam prazos para os procedimentos relativos à propriedade, assegurem o direito de regresso, estipulem multa contratual e, se cabível, indenização por perdas e danos, em caso de descumprimento das obrigações assumidas.
Contratos bem estruturados, com previsões específicas e objetivas, não apenas conferem maior segurança jurídica às partes, como também se revelam instrumentos eficazes na prevenção e resolução de conflitos.
O Núcleo de Direito Empresarial Consultivo da Ody Keller Advogados está à disposição para o esclarecimento de eventuais dúvidas.
Eduarda Barth da Rosa
Advogada - OAB/RS 133.692