Foi sancionada pela Presidência da República no dia 30 de outubro de 2023, a Lei n.º 14.711, apelidada de Marco Legal das Garantias, que estabelece novas regras de garantia, a execução extrajudicial de créditos garantidos por hipoteca, a execução extrajudicial de garantia imobiliária em concurso de credores, bem como, estipula novas ferramentas para a realização de cobrança extrajudicial.
A lei teve origem no Projeto de Lei n.º 4.188/2021 cujo relator foi o senador Weverton Rocha Marques de Souza, e as mudanças realizadas tendem a promover uma maior segurança jurídica para as partes. Dentre as principais alterações, algumas são destaque, como:
- Permissão de alienação fiduciária de um único bem em mais de uma operação de crédito: com a alteração da lei foi possibilitada a criação de ônus sucessivos sobre bens imóveis por meio da constituição de alienações fiduciárias das respectivas propriedades supervenientes, tornando-se eficaz a partir do cancelamento da propriedade fiduciária anteriormente constituída. Isso quer dizer que, a partir de agora é possível realizar alienações sucessivas em um mesmo bem. Por exemplo, se o valor garantido por um imóvel no primeiro empréstimo for de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) e a dívida original for de R$ 50.000,00 (cinquenta mil), o devedor poderá realizar novo empréstimo junto ao mesmo credor em valor de até R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil).
- Crédito excluído de processos de recuperação judicial: Com relação à extraconcursalidade das garantias fiduciárias na recuperação judicial, o Marco Legal das Garantias prevê expressamente que o artigo 49, §3º, da Lei 11.101/2005, também se aplica aos credores fiduciários de propriedade superveniente, ou seja, reconhece que os créditos garantidos por alienações fiduciárias sucessivas não se sujeitam aos efeitos da recuperação judicial;
- Inserção do contrato de contragarantia no rol dos títulos executivos extrajudiciais: o contrato de contragarantia é o instrumento que define o direito de ressarcimento da seguradora frente ao tomador em caso de ocorrência de sinistro e necessidade de pagamento de indenização ao segurado, ou mesmo a cobrança em decorrência de inadimplemento contratual por parte do tomador. Tendo a qualidade de títulos executivos extrajudiciais, com a nova lei os contratos de contragarantia passam a ter um trâmite facilitado de liquidação, com o consequente encorajamento das seguradoras a assumirem riscos maiores e mais complexos, além de desenvolver o mercado de seguro-garantia no país;
- Criação de um agente de garantia: surge com a lei um agente designado pelos credores para atuar em nome próprio e em benefício destes que poderá, dentre outras tarefas, fazer registro de gravame dos bens, gerenciar e executar garantias, valendo-se, inclusive, da execução extrajudicial sempre que possível;
- Intimação por meio do WhatsApp: a lei permite que o tabelião de Cartório de protestos, promova a intimação do devedor por meio de aplicativos de mensagem instantânea, como o WhatsApp. A intimação passará a ser considerada cumprida, apenas com a funcionalidade de recebimento disponível na plataforma;
- Incentivo à renegociação: poderá o credor delegar ao tabelião medidas de incentivo à renegociação como: (a) receber o valor da dívida já protestada e (b) indicar eventual critério de atualização do valor;
- Prova de vida: a nova lei traz alterações para a lei de registros públicos e passa a permitir que cartórios de registro civil das pessoas naturais emitam certificados de prova de vida, de estado civil e de domicílio físico ou eletrônico do interessado.
Especula-se que a referida lei irá reduzir o custo dos empréstimos em todo o país, por conta de dois principais fatores: (a) ao favorecer o uso do bem como garantia em mais de uma operação, permitirá uma expansão da base de crédito e uma maior proteção às partes; (b) ao incrementar ferramentas extrajudiciais para a realização de cobrança de inadimplentes, automaticamente, provocará uma desjudicialização da dívida, tornando a busca do crédito menos onerosa ao credor.
Segundo especialistas, a lei representa um avanço para o mercado de crédito, trazendo importantes alterações e atualizações com o intuito de se adequar às demandas do setor financeiro. As mudanças trouxeram mais clareza para dispositivos que geravam dúvidas, bem como, normatizou regras que já vinham sendo adotadas na prática, mas eram reconhecidas apenas pela doutrina e jurisprudência.
Quer saber maiores detalhes sobre a referida lei? O Núcleo de Direito Empresarial da Ody e Keller fica à disposição para dirimir eventuais dúvidas sobre o assunto.
Melina Dreher Siebel Advogada - OAB / RS 132.253 melina.siebel@odykeller.com.br