Reforma Tributária: mudanças no setor imobiliário

Com a sanção da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária, é fundamental que as empresas estejam atentas às mudanças que impactarão suas atividades a partir de 2026. A seguir, abordaremos as novas regras para a tributação do setor imobiliário.

Quais atividades serão tributadas?

Atualmente, a tributação do setor imobiliário envolve, além dos tributos que incidem sobre a Renda (IRPJ e CSLL), tributos como PIS e COFINS (federais) e ISS (municipal, cobrado apenas em alguns casos, como na construção civil). Com a Reforma Tributária, PIS, COFINS e ISS serão substituídos pelo IBS (estadual e municipal) e pela CBS (federal).

A novidade é que o IBS e a CBS terão incidência mais ampla do que os tributos que serão substituídos – ou seja, algumas operações que antes não eram tributadas por ISS passarão a ser tributadas pelo IBS. De acordo com a Lei Complementar nº 214/2025, IBS e CBS incidirão sobre as seguintes operações:

• alienação, inclusive decorrente de incorporação imobiliária e de parcelamento de solo;

• cessão e ato translativo ou constitutivo onerosos de direitos reais;

• locação, cessão onerosa e arrendamento;

• serviços de administração e intermediação; e 

• serviços de construção civil.

  
  

Quem serão os contribuintes?

No contexto imobiliário, a Lei Complementar nº 214/2025 define como contribuintes o alienante do imóvel, quem cede direitos, o locador/arrendador, o adquirente em leilão judicial, o prestador de serviços de construção e o prestador de serviços de administração/intermediação.

Um ponto de atenção são as pessoas físicas que realizam operações com imóveis. A nova lei não visa tributar pessoas físicas que atuam de forma não comercial, mas busca tributar pessoas físicas que, na prática, atuam como empresas (de forma habitual e com volume financeiro significativo).

Dessa forma, as pessoas físicas serão consideradas contribuintes do IBS e da CBS nos seguintes casos, baseados nas operações realizadas no ano-calendário anterior:

• Locação, cessão onerosa e arrendamento: se a receita anual exceder R$ 240.000,00 E as operações envolverem mais de 3 imóveis distintos.

• Alienação ou cessão de direitos: se as operações envolverem mais de 3 imóveis distintos no ano anterior.

• Alienação ou cessão de direitos de imóveis construídos pelo próprio alienante: se as operações envolverem mais de 1 imóvel construído nos 5 anos anteriores à venda.

  
  

Além disso, a pessoa física também será considerada contribuinte no próprio ano-calendário se as operações de alienação/cessão de direitos ou locação/cessão onerosa/arrendamento excederem os limites mencionados durante o ano em curso.

Quais serão as bases de cálculo e as alíquotas?

A base de cálculo do IBS e da CBS será, em regra, o valor da operação (alienação, locação, cessão, administração, intermediação, construção civil), incluindo juros, atualizações monetárias e outros valores cobrados (como seguros e taxas).

As alíquotas do IBS e da CBS nas operações com bens imóveis serão reduzidas: para locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, a alíquota será reduzida em 70%; para as demais operações com imóveis, será reduzida em 50%.

Considerando uma projeção de alíquota de referência de 28%, a carga efetiva seria de 8,4% para locações e de 14% para as demais operações. Embora a alíquota reduzida seja mais benéfica do que o previsto inicialmente, a carga tributária total, somada ao IRPJ/CSLL, pode ser maior do que a atual em alguns cenários.

O Núcleo de Direito Tributário da Ody Keller Advogados está à disposição para esclarecer eventuais dúvidas e auxiliar na análise dos impactos específicos dessas alterações para sua situação ou a de sua empresa

Cássio Fernando Martini Advogado - OAB / RS 131.374 cassio.martini@odykeller.com.br