Dívida garantida por alienação fiduciária: credor pode optar pela execução judicial
- Mainara Brentano
- há 2 dias
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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial nº. 1.978.188/SP, reafirmou um ponto relevante para o mercado de crédito e para contratos empresariais: o credor não é obrigado a promover o leilão extrajudicial do imóvel dado em alienação fiduciária antes de optar pela execução judicial da dívida.
O entendimento consolida a ideia de que a alienação fiduciária constitui um instrumento de garantia colocado à disposição do credor, mas não um procedimento obrigatório ou exclusivo para a satisfação do crédito.
Nesse sentido, a legislação que regulamenta a alienação fiduciária de bens imóveis (Lei nº. 9.514/1997) institui um mecanismo extrajudicial célere para recuperação do crédito, mas não impõe ao credor o esgotamento dessa via antes do ajuizamento da execução judicial, desde que o título executivo seja certo, líquido e exigível.
Na prática, a decisão reforça a faculdade de escolha estratégica do credor, que poderá avaliar, caso a caso, a eficiência do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e leilão do bem ou da execução judicial tradicional, a qual permite debate sobre cláusulas contratuais, encargos financeiros e necessidade de produção de provas.
Apesar da utilização como índice ser controversa, no caso concreto, o STJ também afastou a alegação de iliquidez do título em razão dos encargos financeiros estarem atrelados ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário), ressaltando que a mera previsão contratual de atualização por esse índice não descaracteriza, por si só, a certeza e a exigibilidade do crédito, desde que o valor devido seja passível de apuração objetiva.
O precedente tem impacto direto em operações de crédito estruturadas com garantia fiduciária e contratos de financiamento imobiliário, ao ampliar as possibilidades estratégicas de recuperação do crédito no âmbito das relações civis e empresariais, especialmente em contratos estruturados com garantias reais, conferindo maior flexibilidade na condução da cobrança.
Diante desse cenário, credores e devedores devem atentar para a adequada estruturação contratual das garantias fiduciárias e para aos impactos jurídicos e econômicos decorrentes da escolha entre a via judicial da execução e a extrajudicial da consolidação da propriedade do imóvel, especialmente sob as perspectivas de custo, tempo e risco da operação.
Se você quiser saber mais sobre os impactos desse entendimento ou sobre a estruturação de contratos com garantias fiduciárias, o Núcleo Empresarial Consultivo da Ody Keller Advogados coloca-se à disposição.
Mainara Brentano Sacilotto
Advogada - OAB/RS 136.576