RET Incorporação: Impactos da Reforma Tributária do Consumo

O Regime Especial de Tributação (RET), instituído pela Lei nº 10.931/2004, é um mecanismo fiscal que simplifica e reduz a carga tributária das incorporadoras imobiliárias, unificando IRPJ, CSLL, PIS e COFINS em uma alíquota única de 4% sobre a receita mensal de vendas.

Com a Reforma Tributária do Consumo (regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025), o RET foi parcialmente preservado, passando a ter regras distintas conforme o período de vigência:

RET – incorporações registradas até  31.12.2028 

A incorporação submetida ao RET ficará sujeita à CBS (substituindo PIS/COFINS) de 2,08% sobre a receita mensal recebida;

• A receita mensal recebida será tributada pela CBS à alíquota de 2,08%.

• Para empreendimentos de interesse social, aplica-se alíquota reduzida de 0,53%.

• A opção afasta qualquer outra incidência de IBS e CBS sobre a incorporação submetida ao regime.

• Não é permitido o aproveitamento de créditos de IBS e CBS relativos a insumos da incorporação afetada.

RET – incorporações registradas a partir de 2029 (Novo Regime)

A Lei Complementar nº 214/2025 alterou a Lei nº 10.931/2004, restringindo o RET à unificação de IRPJ e CSLL, à alíquota de 1,92% sobre a receita mensal recebida (0,47% para empreendimentos de habitação social).

Em relação ao IBS e à CBS, passam a valer as regras específicas da incorporação imobiliária, que incluem:

• redução de 50% das alíquotas;

• direito ao aproveitamento de créditos;

• possibilidade de ressarcimento em conta vinculada ao patrimônio de afetação.

  
  

Ponto de atenção: Para permanecer no RET de transição é necessário que a incorporadora faça a opção expressa pelo regime até 31.12.2028.

A partir de 2029, as novas incorporações estarão sujeitas ao novo modelo (RET apenas para IRPJ/CSLL + regras específicas para IBS e CBS).

Diante desse cenário, recomenda-se que as empresas avaliem a viabilidade econômica da opção pelo RET durante o período de transição, comparando a carga tributária efetiva frente à sistemática normal de incidência do IBS e da CBS, e planejem os empreendimentos futuros considerando que, a partir de 2029, o regime abrangerá apenas o IRPJ e a CSLL, enquanto o IBS e a CBS passarão a ser apurados no regime geral da incorporação imobiliária, com redução de 50% nas alíquotas e direito ao aproveitamento de créditos.

Além disso, devem acompanhar atentamente a regulamentação infralegal a ser editada pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS, que disciplinará os procedimentos de adesão, apuração e recolhimento, bem como revisar a precificação dos imóveis e contratos de venda, em razão da repercussão da CBS e do IBS no custo final a partir de 2029, ainda que mitigada pela redução de alíquotas e pela possibilidade de aproveitamento de créditos.

Por fim, cabe destacar a necessidade de analisar os impactos no fluxo de caixa, tendo em vista que, até 2028, não haverá aproveitamento de créditos de IBS e CBS relativos a insumos, o que pode afetar a margem de lucratividade dos empreendimentos.

O Núcleo Tributário da Ody Keller Advogados permanece acompanhando de perto os desdobramentos do tema e se coloca à disposição para esclarecimentos e suporte em eventuais adequações.

Caroline Maciel Rodrigues Advogada - OAB / RS 97.789 caroline@odykeller.com.br