Multa em Distratos Imobiliários: Regime de Afetação e Multipropriedade
- Bruna Eloisa Cambruzzi
- há 11 minutos
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A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) trouxe regras específicas para a resolução de contratos de promessa de compra e venda de imóveis, estabelecendo critérios objetivos para retenção de valores pagos em caso de rescisão por iniciativa do adquirente.
Um dos principais pontos da legislação é a distinção entre empreendimentos com e sem patrimônio de afetação, o que impacta diretamente o percentual de retenção aplicável.
I. Percentual de retenção
A depender da estrutura do empreendimento, a retenção pode variar:
Regime | Retenção |
Com patrimônio de afetação | Possibilidade de retenção de até 50% dos valores pagos |
Sem patrimônio de afetação | Retenção limitada a até 25% dos valores pagos |
II. Prazo para devolução
Os prazos também podem variar de acordo com o regime:
Regime | Prazo de devolução |
Com patrimônio de afetação | Até 30 dias após a conclusão da obra |
Sem patrimônio de afetação | Até 180 dias após o distrato |
III. Condições para aplicação
Para aplicação dessas regras, é relevante observar:
Se o empreendimento possui patrimônio de afetação formalmente constituído;
Se há previsão contratual clara sobre a penalidade;
Quem deu causa à rescisão; e,
Como estão estruturados os valores pagos e eventuais deduções.
IV. Multipropriedade
A Multipropriedade possui natureza de direito real, com registro da fração ideal do imóvel em nome do adquirente, o que a aproxima estruturalmente dos empreendimentos submetidos ao regime de incorporação imobiliária. Por essa razão, quando inserida nesse contexto, tende a seguir as mesmas regras aplicáveis às incorporações, inclusive no que se refere aos efeitos da rescisão contratual.
Ainda assim, embora a legislação estabeleça parâmetros objetivos quanto à retenção de valores e prazos de devolução, a aplicação prática dessas disposições pode variar conforme o caso concreto, especialmente em situações que envolvem relação de consumo ou discussão em relação às cláusulas contratuais.
V. O que observar na prática
Antes de assumir ou estruturar um contrato de Multipropriedade, é fundamental verificar se o empreendimento está efetivamente submetido ao regime de patrimônio de afetação, com regular constituição e registro. Da mesma forma, é importante analisar se a documentação do imóvel está devidamente regular perante o registro de imóveis, garantindo segurança quanto à estrutura jurídica da operação.
Também merece atenção a forma como as cláusulas de rescisão estão redigidas, especialmente quanto à previsão de retenção de valores, prazos de devolução e condições aplicáveis em caso de distrato. Por fim, é essencial avaliar se o modelo contratual adotado reflete, na prática, a realidade da operação, evitando desalinhamentos entre o que está previsto no contrato e a efetiva estrutura do empreendimento.
Os Núcleos de Contratos e Direito Imobiliário do Ody Keller Advogados permanecem à disposição para assessorar na análise e estruturação dessas modalidades, contribuindo para maior segurança contratual.
Bruna Eloisa Cambruzzi
Advogada - OAB/ RS 109.222