A Responsabilidade Civil do síndico e os riscos judiciais ao condomínio
- Francine Dias Pavão
- há 1 hora
- 2 min de leitura
A gestão condominial vai além da administração financeira e da mediação de conflitos. O síndico, como representante legal do condomínio, tem deveres expressos no art. 1.348 do Código Civil, incluindo a conservação das áreas comuns e a prestação de serviços de interesse coletivo dos condôminos.
A omissão nesses deveres pode gerar responsabilidade civil pessoal do síndico e passivo financeiro ao condomínio. Para sua responsabilização pessoal, a lei exige a comprovação de três elementos: conduta negligente, dano e nexo causal (ligação) entre a falha e o prejuízo sofrido.
Vale ressaltar que, equiparável ao mandatário (art. 663 do CC), o síndico que age dentro de suas atribuições legais vincula a responsabilidade ao condomínio pelos seus atos. A responsabilidade pessoal recai sobre ele apenas quando excede essas atribuições ou age com culpa ou dolo comprovados.
Essa dinâmica foi recentemente ilustrada em decisão recente do TJRS (Apelação Cível 5007774-59.2023.8.21.4001), na qual um condomínio foi condenado a pagar mais de R$ 41.000,00 por danos materiais e morais a moradores de uma das unidades condominiais, prejudicados por alagamentos recorrentes. A causa: bueiros obstruídos por resíduos de obras internas, sem a devida fiscalização. O Tribunal afastou a tese de força maior, reconhecendo que a chuva intensa foi apenas o gatilho de um problema preexistente e previsível pela gestão condominial.
Para finalizar, importante destacar que havendo demonstração de ato ilícito praticado pelo síndico, com culpa ou dolo, especialmente quando configurado excesso de poderes ou desvio de finalidade, faculta ao condomínio a possibilidade de ação regressiva em face do síndico, nos termos do Código Civil (artigo s 186 e 927).
O caso reforça que omissões em tarefas básicas na gestão de condomínio — como a limpeza de bueiros e a manutenção preventiva de equipamentos — podem gerar condenações judiciais onerosas . A gestão proativa é, portanto, a principal ferramenta para mitigar riscos e preservar o patrimônio condominial. Prevenir é sempre o melhor negócio.
O Núcleo de Direito Empresarial contencioso da Ody e Keller Advogados permanece à disposição para assessoria jurídica em demandas envolvendo a temática.
Francine Dias Pavão