Vícios construtivos, a responsabilidade civil e a prevenção das construtoras

Os vícios construtivos são problemas que afetam a qualidade e a funcionalidade de uma obra, comprometendo sua segurança, estética ou mesmo sua durabilidade. Definidos como defeitos que resultam de falhas no projeto, na execução ou até no fornecimento de materiais, esses vícios podem se manifestar de diversas formas, como infiltrações, rachaduras ou deformações estruturais.

Para as construtoras, a gestão desses problemas é fundamental não apenas para assegurar que a obra esteja em conformidade com as normas técnicas e exigências legais, mas também para preservar a imagem da empresa, evitar indenizações inesperadas e manter a confiança dos clientes.

A responsabilidade das construtoras em relação aos vícios construtivos é um aspecto crucial da sua atuação no mercado. De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 12, a responsabilidade das construtoras por defeitos de construção, em regra, é objetiva, ou seja, independe de culpa. Isso significa que, mesmo que a construtora não tenha agido com negligência, imprudência ou imperícia, ela ainda será responsável pelos vícios construtivos que possam surgir.

Além do mais, a legislação estabelece que as construtoras devem garantir a solidez e segurança da edificação, estando sujeita à reparação dos vícios que possam aparecer dentro de um prazo determinado de garantia de cinco anos, conforme prevê o artigo 618 do Código Civil.

Contudo, destaca-se que esse prazo não está relacionado à prescrição. Se forem identificados vícios construtivos dentro desse período, o construtor ainda poderá ser demandado judicialmente dentro do prazo prescricional que pode chegar a 10 anos, consoante estabelece o art. 205, do Código Civil.

Por outro lado, há normas técnicas que resguardam as construtoras, como a NBR 14037, que trata da elaboração de manual de uso, operação e manutenção de edificações, com os requisitos mínimos que deve conter, e a NBR 15575, que estabelece requisitos e critérios de desempenho para as edificações e fornece diretrizes dos prazos de garantia para os elementos, componentes e sistemas, dentre outras normativas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

Essas normas técnicas, se corretamente aplicadas na relação das construtoras com os clientes podem evitar discussões sobre vícios construtivos, minimizando consideravelmente o risco.

Para evitar que vícios construtivos venham a surgir, as construtoras devem adotar práticas rigorosas de controle de qualidade, desde a escolha de materiais adequados até a fiscalização da execução do projeto. Isso inclui garantir que os profissionais envolvidos na obra possuam as qualificações necessárias e que a execução seja monitorada de perto, para identificar falhas de forma precoce e saná-las. Além disso, a fiscalização e acompanhamento técnico durante todas as fases da obra são essenciais para assegurar que o projeto esteja sendo seguido corretamente e evite problemas futuros.

Outro ponto importante diz respeito à comunicação e ao relacionamento com os clientes. Quando a construtora é confrontada com a alegação de vícios construtivos, o primeiro passo deve ser a análise detalhada da reclamação. Isso envolve realizar uma vistoria técnica, e documentá-la, para avaliar se o vício é realmente um defeito de execução ou se está relacionado a outros fatores, como o uso inadequado do imóvel ou a falta de manutenção (fatores que afastariam a responsabilidade da construtora).

Uma vez identificado o vício e, a fim de evitar uma futura ação judicial indenizatória promovida pelo proprietário do imóvel, a construtora deve tomar as providências necessárias para corrigi-lo de forma imediata, seja por meio de reparos, substituição de materiais ou outras medidas corretivas.

Durante esse processo, a transparência e a comunicação com o cliente são fundamentais. A construtora deve explicar claramente o que será feito para corrigir o problema, o prazo estimado para a conclusão dos reparos e garantir que a solução seja adequada.

Além disso, as construtoras podem se proteger e evitar conflitos com os seus clientes ao elaborar documentos informativos, como manual de uso, e contratos bem estruturados, que contenham cláusulas claras sobre prazos de garantia e responsabilidades pela correção de vícios construtivos. A formalização dessas questões nos contratos ajudará a garantir maior segurança jurídica, tanto para a construtora quanto para o cliente, além de reduzir o risco de litígios futuros.

Por fim, a maneira como a construtora trata as questões relacionadas aos vícios que venham a surgir é essencial para preservar a confiança dos clientes e proteger sua reputação. A adoção de medidas preventivas e uma comunicação clara e eficiente com o cliente são fundamentais para fortalecer o relacionamento, manter uma boa imagem no mercado e evitar litígios judiciais, afastando indenizações a serem pagas.

O Núcleo de Direito Empresarial da Ody e Keller fica à disposição para dirimir eventuais dúvidas sobre o assunto.

Fernando Maico Silveira Müller

Advogado - OAB / RS 109.027

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