Imóveis na planta: direitos, deveres e precauções na aquisição

Um mercado em destaque no cenário nacional é a compra e venda de imóveis na planta, ou seja, a alienação de imóveis em fase de construção, vista como uma excelente oportunidade tanto para investidores quanto para consumidores finais, pois são negociados a preços inferiores em comparação com imóveis já construídos. No entanto, exige cuidados para reduzir os riscos da oportunidade se tornar frustração.

A Lei nº 4.591/1964, conhecida como Lei da Incorporação Imobiliária, estabelece as regras fundamentais para esse tipo de negócio, garantindo direitos e impondo deveres às partes envolvidas, dos quais destacam-se os seguintes:

• Direitos, deveres e obrigações do incorporador:

• somente poderá vender os imóveis na planta após o registro da incorporação imobiliária na matrícula do terreno no registro de imóveis competente;

• pode adotar o patrimônio de afetação, garantindo que os valores pagos sejam destinados exclusivamente à obra;

• os contratos de alienação ou oneração dos imóveis na planta, que podem ser registrados na matrícula do imóvel, devem ser iniciados por um quadro-resumo contendo as principais informações sobre o negócio, elencadas no art. 35-A da referida legislação;

• tem 30 dias para corrigir eventuais omissões do quadro-resumo, sob pena de rescisão contratual por justa causa pelo adquirente;

• poderá atrasar a entrega da obra em até 180 dias, sem penalidade;

• deverá restituir ao adquirente os valores pagos diretamente a ele, caso o desfazimento do contrato ocorra por culpa do adquirente. Essa restituição será feita com atualização monetária pelo índice previsto no contrato, descontadas, cumulativamente, todas as rubricas elencadas na referida legislação. A devolução deverá ocorrer em até 30 dias após o habite-se, caso haja patrimônio de afetação, ou em até 180 dias a partir do desfazimento do contrato, se não houver;

• se o contrato for rescindo por sua culpa, devolver a integralidade do valor pago acrescido das penas legais;

• deve garantir a solidez e segurança da construção por 5 anos após a entrega, podendo responder por vícios de construção.

  
  

• Direitos, deveres e obrigações do adquirente:

  
  

• o contrato de aquisição do imóvel na planta é irretratável e, uma vez registrado, confere direito real oponível a terceiros;

• pode desistir do negócio em até 7 dias após a assinatura do contrato, recebendo integralmente o valor pago, desde que o contrato seja assinado fora da sede ou do estabelecimento comercial do incorporador;

• se o incorporador atrasar a entrega da obra por prazo superior a 180 dias, via de regra, poderá optar por rescindir o contrato e receber 100% do que pagou, corrigido e com multa convencional, ou continuar com o contrato e ter direito a uma indenização de 1% do valor pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice da obrigação;

• poderá, junto com os demais adquirentes, assumir a obra em caso de inadimplência do incorporador, se houver patrimônio de afetação; 

• tem direito a 5 anos de garantia sobre a obra.

  
  

Ainda, caso o registro da incorporação imobiliária não tenha sido registrado, pode o incorporador comercializar imóveis na planta através de termos de reserva, que, após o registro da incorporação deverão ser convertidos em contratos com os requisitos previstos na Lei da Incorporação Imobiliária.

Assim, antes de adquirir um imóvel na planta, recomenda-se verificar a regularidade do empreendimento e a solvência do incorporador por meio de uma Due Diligence Imobiliária, além de firmar um contrato elaborado conforme todas as normais legais para garantir segurança jurídica.

O núcleo Empresarial Consultivo da Ody Keller Advogados coloca-se à disposição para eventuais esclarecimentos.

Pedro Corrêa Júnior Advogado - OAB / RS 125.371 pedro.correa@odykeller.com.br